Në një zhvillim që ngre pikëpyetje serioze për transparencën dhe ligjshmërinë e projektit, “Durrës Yachts Marina” ka njoftuar nisjen e shitjeve për dy godina të reja, pavarësisht faktit shqetësues se nuk disponon ende lejet e ndërtimit për shumicën e objekteve.
Çmimet kanë arritur nivele marramendëse prej mbi 3,000 euro për metër katror në godinat 10 dhe 11, duke shënuar një rritje të pajustifikueshme prej 25% krahasuar me fazat e mëparshme. Ky inflacion i çmimeve ngre shqetësime serioze për një fluskë të mundshme të tregut të pasurive të paluajtshme në zonë.
Më shqetësuese është fakti se nga 9 godinat për të cilat kanë përfunduar shitjet, vetëm 3 prej tyre kanë marrë lejet e ndërtimit. Kjo praktikë e shitjes “në ajër” të apartamenteve përbën një risk të konsiderueshëm për blerësit dhe ngre dyshime të forta për ligjshmërinë e operacioneve.
Investigimi i bilanceve financiare zbulon një tjetër të dhënë alarmante: kompania ka arkëtuar 22 milionë euro nga parapagimet e klientëve gjatë vitit 2023, ndërkohë që ka shpenzuar vetëm 8 milionë euro për zhvillimin e projektit. Diferenca e konsiderueshme prej 14 milionë eurosh ngre pikëpyetje serioze për menaxhimin e fondeve të klientëve.
Historiku i rritjes së çmimeve është po aq shqetësues:
- Qershor 2023: 1,650 euro/m²
- Mars 2024: 1,900-2,600 euro/m²
- Prill 2024: 1,800-2,800 euro/m²
- Korrik 2024: 2,000-3,000 euro/m²
- Aktualisht: 2,500-3,000+ euro/m²
Skema e pagesës, që kërkon një parapagim të pakthyeshëm prej 1,200 eurosh dhe shlyerjen në 7 këste, duket se është strukturuar për të maksimizuar arkëtimet para marrjes së lejeve të ndërtimit. Më shqetësuese është që 40% e vlerës së apartamentit kërkohet të paguhet para marrjes së lejes së ndërtimit.
Projekti, i cili mbulohet nga statusi “strategjik”, ka përfituar lehtësira të konsiderueshme fiskale, duke u përjashtuar nga taksa e infrastrukturës (4%) dhe ajo e strehimit (3%). Kjo ngre pyetje të mëtejshme për përdorimin e burimeve publike në favor të një projekti që po tregon shenja të qarta problematike.
Plani ambicioz për ndërtimin e 13 mijë apartamenteve (4 mijë në fazën e parë dhe 8,600 në fazën e dytë) kontrastohet me vetëm 280 vende për jahte dhe 850 dhoma hoteli. Kjo ndarje, ku 93% e sipërfaqes është planifikuar për përdorim rezidencial, duket se devijion nga koncepti fillestar i një marine jahtesh, duke u shndërruar në një projekt tipik pasurish të paluajtshme.
Ekspertët e tregut të pasurive të paluajtshme dhe juristët paralajmërojnë se kjo praktikë e shitjes së apartamenteve pa leje ndërtimi, kombinuar me rritjen e vazhdueshme të çmimeve dhe arkëtimin e parapagimeve të konsiderueshme, mund të krijojë një precedent të rrezikshëm në tregun shqiptar të pasurive të paluajtshme.
Ndërkohë që autoritetet rregullatore dhe mbikëqyrëse vazhdojnë të heshtin, qytetarët dhe blerësit potencialë mbeten të ekspozuar ndaj rreziqeve të konsiderueshme financiare në një projekt që po ngjall gjithnjë e më shumë dyshime për transparencën dhe ligjshmërinë e tij.
Më shqetësues është fakti se kompania, sipas raportit të audituesve të pavarur, po mbështetet kryesisht në “komponentin e rëndësishëm të financimit” nga parapagimet e klientëve. Kjo strategji ngre pikëpyetje serioze për aftësinë reale financiare të zhvilluesit për të përfunduar projektin pa u mbështetur në paratë e blerësve.
Sipërmarrja ka përfituar nga vendosja në dispozicion e 80 hektarëve tokë shtetërore, një aset i jashtëzakonshëm publik që praktikisht po përdoret për të ndërtuar një kompleks rezidencial gjigand. Ndërkohë që projekti prezantohet si një marinë jahtesh luksoze, realiteti tregon se vetëm një pjesë minimale e sipërfaqes është dedikuar për këtë qëllim.
Ekspertët e tregut paralajmërojnë se çmimet aktuale janë artificiale dhe të pambështetura në realitetin e tregut lokal. Rritja prej 51% e çmimeve nga ankandi i parë deri më sot nuk justifikohet nga asnjë faktor real ekonomik apo zhvillim infrastrukturor në zonë.
Një tjetër element shqetësues është mungesa e transparencës rreth afateve të ndërtimit. Ndërsa kompania vazhdon të mbledhë para nga blerësit, deri më 31 dhjetor 2023, vetëm 5 milionë euro janë shpenzuar për kostot e projektimit. Kjo mospërputhje midis fondeve të mbledhura dhe investimeve reale ngre dyshime serioze për menaxhimin e projektit.
Në të njëjtën kohë, projekti po përfiton nga një sërë lehtësirash fiskale që i kushtojnë taksapaguesve shqiptarë miliona euro. Përjashtimi nga taksa e infrastrukturës dhe e strehimit përbën një subvencion të konsiderueshëm publik për një projekt që po tregon shenja të qarta spekulimi me pronat.
Ekspertët ligjorë theksojnë se praktika e shitjes së apartamenteve pa leje ndërtimi është në kufijtë e ligjshmërisë dhe ekspozon blerësit ndaj rreziqeve të konsiderueshme. Mungesa e garancive bankare për paratë e arkëtuara nga klientët shton më tej rrezikun e këtij investimi.
Raportet e auditit zbulojnë se deri më sot, kompania ka shpenzuar vetëm një pjesë minimale të fondeve të mbledhura për zhvillimin real të projektit. Pjesa më e madhe e 22 milionë eurove të arkëtuara nga klientët mbetet e paqartë se ku është investuar, ndërsa punimet në terren vazhdojnë të jenë minimale.
Skandali bëhet edhe më i thellë kur merret parasysh se projekti po zbatohet në një zonë me rëndësi të veçantë historike dhe ekonomike. Transformimi i ish-portit të Durrësit në një kompleks rezidencial gjigand, me densitet të lartë ndërtimi dhe çmime spekulative, rrezikon të krijojë precedentë të rrezikshëm për përdorimin e aseteve publike në vend.
Përballë këtyre zhvillimeve shqetësuese, thirrjet për një hetim të plotë dhe të pavarur të projektit po bëhen gjithnjë e më të forta. Ekspertët kërkojnë ndërhyrjen e menjëhershme të autoriteteve rregullatore për të garantuar mbrojtjen e interesave të blerësve dhe të aseteve publike.
Ndërkohë, blerësit potencialë këshillohen të tregohen tejet të kujdesshëm përpara se të angazhohen në një investim që karakterizohet nga mungesa e transparencës, çmime të fryra artificilisht dhe praktika të dyshimta ligjore. Zhvillimet e mëtejshme të këtij projekti do të tesojnë jo vetëm kufijtë e tregut të pasurive të paluajtshme në Shqipëri, por edhe aftësinë e institucioneve për të mbrojtur interesin publik përballë spekulimeve të mëdha me pronat.
