Nëse po mendoni që të shisni një shtëpi apo pronë të patundshme, apo edhe të investoni në blerjen e këtyre të fundit, më parë duhet të keni parasysh disa procedura të rëndësishme.
Tek pjesa e dokumentacionit por edhe tek pagesat që kryhen nga noteri dhe për noterin, mënyrat kanë ndryshuar, prandaj duhet të bëni kujdes.
Udhëzimi i përbashkët i ministres të Financave, Anila Denaj dhe ministres të Drejtësisë, Etilda Gjonaj, i botuar në Fletoren Zyrtare, shfuqizon rregullat e miratuara në vitin 2012.
Në udhëzim shtohen 6 pika të reja, siç është ajo që përcakton rrugët që duhet të ndiqen, në rast se noteri pezullohet nga detyra, ndërron jetë ose arrestohet.
Në këto rrethana, do të jetë Dhoma Kombëtare e Noterisë që do të caktojë noterin zëvendësues për ekzekutimin e kontratave të shitjes.
Për kryerjen e transaksioneve financiare sipas udhëzimit të ri, noteri nuk mund të përdorë llogaritë e tjera në emrin e tij apo të biznesit. Në rast se paratë e shitjes transferohen në këto llogari, ai është i detyruar ta kthejë menjëherë transaksionin e kryer në adresën nga kanë ardhur.
Çdo veprim tjetër i noterit, në kundërshtim me këtë udhëzim, konsiderohet shkelje e rëndë dhe përbën shkak për procedimin disiplinor, sipas ligjit.
Një pikë tjetër që shtohet është ajo që ndalon që me paratë depozituara në llogarinë e noterit për blerje të pasurive të paluajtshme të kryhen veprime përmbarimore apo për shlyerje detyrimesh për administratën tatimore nga noteri kundrejt palëve të treta.
Procedurat e reja ndalojnë tërheqjen e parave nga noteri në llogarinë e posaçme bankare, por ai gëzon të drejtën për të kryer vetëm transferime në llogaritë bankare të palëve, sipas parashikimeve të akteve noteriale.
Udhëzimi i plotë:
Procedurat teknike për kryerjen e pagesës në rastet e kalimit të pasurive të paluajtshme, do të kryhen sipas këtyre rregullave:
Noteri duhet të ketë llogari rrjedhëse të posaçme pranë bankave të nivelit të dytë në Republikën e Shqipërisë, të dedikuar për kryerjen e transaksioneve financiare në funksion të veprimtarisë noteriale, sipas nenit 68 të ligjit për noterinë. Llogaria e posaçme e noterit mund të shërbejë, kur e kërkojnë palët, edhe në rastet e akteve të tjera noteriale, të cilat nuk kanë për objekt kalimin e pronësisë, por përmbajnë detyrime ndërmjet palëve.
Llogaria e posaçme bankare e noterit në bankat e nivelit të dytë është llogari “ESCROW” dhe nuk gjeneron interesa. Ajo është llogari e ndryshme nga llogaria bankare që noteri përdor si person fizik ose si individ.
Kur palët paraqiten para noterit për lidhjen e kontratës së kalimit të së drejtës së pronësisë të pasurisë së paluajtshme, noteri informon paraprakisht palët për detyrimin ligjor për pagimin e çmimit të pasurisë së paluajtshme, objekt kontrate nëpërmjet llogarisë bankare të posaçme të noterit.
Noteri verifikon pronësinë e palës shitëse në regjistrin elektronik të pasurive të paluajtshme dhe i bashkëlidh aktit noterial një kopje të përmbajtjes përkatëse të këtij regjistri, të tillë, por jo vetëm, si: leja për kryerjen e transaksionit, kartela e pasurisë së paluajtshme, si dhe harta treguese.
Pas hartimit të aktit noterial për kalimin e pronësisë së pasurisë së paluajtshme, noteri kryen veprimet sipas ligjit në fuqi për noterinë. Pas nënshkrimit të aktit noterial nga klientët dhe noteri dhe vulosjes së tij sipas procedurës përkatëse, noteri u kërkon klientëve të paguajnë çmimin e pasurisë së paluajtshme të dakortësuar sipas përcaktimeve në aktin noterial, në llogarinë bankare të posaçme të noterit, duke i pajisur me të dhënat e sakta në lidhje me emërtimin dhe numrin e llogarisë bankare.
Për justifikimin e veprimeve bankare të transferimit të vlerës përkatëse, pala paraqet pranë bankës një kopje të aktit noterial të nënshkruar nga palët dhe noteri dhe të vulosur nga ky i fundit, i cili administrohet nga banka.
Pala provon pagimin e çmimit të pasurisë së paluajtshme në llogarinë e posaçme bankare të noterit nëpërmjet paraqitjes së dokumentit përkatës bankar.
Pas marrjes së dokumentit bankar që provon pagimin e çmimit të kalimit të pasurisë së paluajtshme në llogarinë e posaçme bankare të noterit, ky i fundit kryen procedurat ligjore për regjistrimin e aktit noterial në Drejtorinë Rajonale të Agjencisë Shtetërore të Kadastrës, që administron regjistrin ku ndodhet pasuria e paluajtshme, së bashku me një kopje të dokumentit bankar që konfirmon kryerjen e këtij transaksioni, me qëllim kalimin e pronësisë së pasurisë së paluajtshme dhe pajisjen me dokumentet e pronësisë në emrin e blerësit.
Nëse konstatohet se ka tatim për t’u paguar, me pëlqimin me shkrim të palës shitëse ose sipas specifikimeve në aktin noterial, noteri transferon nga shuma e depozituar në llogarinë e posaçme bankare nga blerësi, vlerën e tatimit të kalimit të së drejtës së pronësisë mbi pasuritë e paluajtshme, sipas legjislacionit në fuqi për tatimin e të ardhurave, në llogarinë bankare të Drejtorisë Rajonale të Agjencisë Shtetërore të Kadastrës dhe paraqet dokumentin bankar që konfirmon kryerjen e transaksionit në Drejtorinë Rajonale të Agjencisë Shtetërore të Kadastrës për regjistrimin e pasurisë së paluajtshme dhe pajisjen me dokumentet e pronësisë në emër të blerësit.
Transferimi i parave
Noteri, brenda 24 orëve nga marrja në dorëzim e certifikatës së pronësisë në emër të blerësit, transferon në llogarinë bankare të shitësit, shumën e depozituar nga blerësi në llogarinë e posaçme bankare, duke zbritur komisionin bankar të aplikuar nga banka për transfertën e kryer, si dhe vlerën e tatimit të kalimit të së drejtës së pronësisë mbi pasuritë e paluajtshme nëse pagesa e tatimit është bërë nga noteri.
Nëse çmimi i pasurisë së paluajtshme është rënë dakord nga palët që të paguhet me këste, nëse palët nuk kanë kryer specifikime të tjera në aktin noterial, noteri bën transferimin e këstit, brenda 24 orëve nga momenti i plotësimit të kushteve të mëposhtme: a) noteri ka marrë njoftimin se akti noterial i kalimit të pronësisë është regjistruar në Agjencinë Shtetërore të Kadastrës; b) blerësi ka transferuar këstin në llogarinë e posaçme të noterit.
Transferimi i këstit të fundit nga llogaria e posaçme e noterit në llogarinë bankare të palës shitëse, kryhet nga ana e noterit, brenda 24 orëve nga marrja në dorëzim e certifikatës së pronësisë në emër të blerësit.
Transferimi i shumës përkatëse nga llogaria e posaçme bankare e noterit në llogarinë e shitësit, bëhet nga noteri në përputhje me rregullat përkatëse bankare.
Çdo veprim në lidhje me llogarinë e posaçme bankare duhet të kryhet personalisht nga noteri, në përputhje me parashikimet ligjore dhe nënligjore. Në rast se noteri pezullohet nga detyra, ndërron jetë, arrestohet ose ndaj tij vendoset një masë sigurimi që pamundëson ushtrimin e detyrës, Dhoma Kombëtare e Noterisë cakton me vendim të arsyetuar një noter zëvendësues për të ekzekutuar kontratat e shitjes të ndodhura në proces, në mënyrë që të ketë mundësi të disbursojë shumat e depozituara në llogarinë e noterit pasi të kenë përfunduar procedurat sipas ligjit.
Në asnjë rast, noteri nuk mund të kryejë tërheqje nga llogaria e posaçme bankare, por vetëm transferime në llogaritë bankare të palëve, sipas parashikimeve të akteve noteriale të kryera.
Për kryerjen e transaksioneve financiare sipas këtij udhëzimi, noteri nuk mund të përdorë llogaritë e tjera në emrin e tij apo të biznesit. Në rast se transferohen në këto llogari, noteri është i detyruar ta kthejë menjëherë transaksionin e kryer në adresën nga kanë ardhur. Çdo veprim tjetër i noterit, në kundërshtim me këtë udhëzim, konsiderohet shkelje e rëndë dhe përbën shkak për procedimin disiplinor, sipas ligjit.
Shumat e depozituara në llogarinë e noterit mbahen vetëm për llogari të palëve, për të cilat janë marrë dhe mbahen këto para. Veprimet përmbarimore dhe/ose ato të administratës tatimore qendrore ose vendore, me qëllim ekzekutimin e detyrimeve të noterit kundrejt palëve të treta, nuk mund të shtrihen mbi këtë llogari bankare të posaçme të dedikuar për kryerjen e transaksioneve financiare përkatëse sipas ligjit për noterin.
/Burimi: Monitor.al/Përshtati: GazetaReforma.com/
